共有不動産の分割（１）

遺産分割において、相続財産に不動産が含まれている場合、評価額や今後の利用方法をめぐって争いになることがよくあります。

分割の方法としては、現物分割（財産を現物のまま分ける）・代償分割（特定の相続人が財産を取得し、相続分を超過する部分の対価を他の相続人に支払う）・換価分割（財産を換金してお金を分ける）・共有分割（相続人間で共有する）があります。

遺産分割協議・調停の中で、不動産を含めた分割方法について話がまとまらない場合は審判（裁判所が分割方法を決める）に移行します。このとき、裁判所が、不動産について現物分割も代償分割も換価分割も相当でないと判断する場合、不動産は共有分割とされてしまいます。

共有分割とは、例えば、土地があったとして相続人が３人いれば、1/3ずつの共有状態になるということです。そうすると、他の現預金や株式等の相続財産については、各々の相続人が単独で取得する（以後自由に処分できる）一方、不動産だけは相続人で持ち合う関係が残ることになってしまいます。こうなると、不動産の利用や管理に関するいざこざもあわせて持ち越しになってしまいますし、共有持分者に相続が発生したりすると、さらに複雑化するおそれもあります。

そのため、遺産分割審判においては、共有分割は、他の分割方法ができない場合に最後に採られる方法とされています。

実務上、よくみられるのは、当該不動産を利用している（取得を希望している）相続人がいるものの、その代償金をいくらにするかで大きな隔たりがあり（あるいは代償金を払う資力がない）、不動産の利用状況等から分筆等による現物分割や換価分割も相当でないような場合です。また、相続人間の遺産分割協議で、とりあえず共有分割にして登記しておいたということもあります。

いずれの場合も、最終的に共有関係を解消するには、別途、共有物分割請求の訴訟を提起する必要があります（民法上、訴訟の前に協議する段取りになっていますが、遺産分割後の共有の場合は当然協議ではまとまらないでしょう）。